房市專家教你買一間會賺錢的房子(全新增訂版)

最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!

  • 出版日期:2014/11/03
  • 語言:繁體中文
  • ISBN: 9789869124003
  • 字數: 56,175
紙本書定價:NT$ 300
電子書售價:NT$ 210

本書為流動版面EPUB,適合用 mooInk、手機、平板及電腦閱讀。

狂銷3萬冊,房仲人手一本的買房指南,《買一間會賺錢的房子》全新增訂版。

買對房子,少拼20年,好房子,會默默幫你賺100~500萬。
各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享

最熱門的房市議題大蒐錄:
★「房地合一」內容是什麼?如何申報最好?
★現在買房,會被課「奢侈稅」嗎?如何避免?
★現在買房,如何符合「重購退稅」的條件?
★「公設比」的大、小公如何分?
★公寓的樓梯間、地下室算哪一種?

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詳細書訊

買中古屋放10年定存多賺20倍,「好宅」會自己變「豪宅」?
買對一間房子,比找一個伴侶更重要,單身更要買房子!
你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎?

最受大家信賴的房產業者徐佳馨,從一個完全不懂房市交易的門外漢,到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答,她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目,分析各種房市走向及現況,從負債十幾萬學貸,到買房子,踏入房產叢林,她是如何辦到的?

誰不想買房子啊?月薪三萬多,如何圓夢?沒有富爸富媽,只能靠自己的小家庭、上班族、首購族,常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心!房子,代表了幸福的憧憬與追求,買屋應該是完成夢想,而非一輩子的負擔!面對人生最重要的一筆開銷,別傻傻交出昂貴學費,搞清楚「費用」和「需求」,才能買得安心、穩賺不賠!

房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念:(1)買屋、換屋是主流經驗。(2)沒有自備款,休想買房子!書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題,小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件?本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋,把自己的「好宅」變「豪宅」!

徐佳馨以自身經驗為例,當年研究所畢業時,身上揹著十幾萬的就學貸款,且當時利率比現在高,只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行,她拚命存錢,靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」,以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年,很快就把貸款還完,辛苦是有代價的,她形容說:「贖回自由之身,那種感覺真的很棒。」

徐佳馨表示,節省的態度一旦養成,其實並沒想像的那麼苦,包括一群好朋友在內,我們都認為把儲蓄變成習慣之後,很快就能存到人生的第一桶金;接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃,好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產,很重要的一個原因在於,房子不僅僅是投資標的或金錢,它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女,所以得買房子才能安身立命。

 

 ▲ 2個買屋常識與潮流,你有沒有跟上?
◎【常識1】年輕人要認清:現在沒有自備款,休想買房!
10年前,為了鼓勵大家買房,銀行貸出的房貸成數高達9成5,甚至新屋可全額貸款,但現在的年輕人已經沒有這種時代背景,買屋前,最起碼得要準備總價3成的自備款,還得擔心銀行的放款成數是否如預期。
→薪水不高是存不到錢的原因之一,但最主要的還是現代人的花費過高,愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實,就愈能下定決心存到第一筆買房基金。

◎【常識2】一屋到底已經過時,買屋、換屋才是主流經驗
現在已經很少有人一屋住到老,買房是根據自己當時的需求,隨著時間過去,列入考量的條件也變多:小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等,自然有換屋的需要。
→下定決心存到第一筆頭期款,多看物件,審慎選擇第一間好屋,日後就能隨自己需求、毫無後顧之憂的換房!

▲ 你現在的薪水,到底能買多少錢的房子?
◎算一算,可以拿薪水的幾成來繳房貸?
房市專家建議,房貸佔薪水的三分之一最剛好,而房屋總價,最好小於自備款和貸款的總額,這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家,該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子:
‧3.6萬(月薪)÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額
‧1.3萬÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=260萬
→可貸260萬,有還款能力
‧180萬(自備款)+260萬(可負擔的貸款)=440萬
→建議選擇350~400萬的房子,手邊留點錢以備不時之需。同時,貸得多未必還得起,千萬別以為銀行貸款愈多愈划算!

◎把繳房租變成繳房貸,可行嗎?
以住在台北市的狀況,小套房月租約在1.5萬,小家庭的兩房一廳約2.5萬,若在市中心更可能高達3~4萬。如果你在思考:每個月固定在住的開銷上花同樣的錢,是不是乾脆買間房子好了?以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」:
‧1.5萬(房租)÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=300萬
→如果你有一筆自備款,並向銀行貸款300萬,每個月繳1.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的小套房。
‧2.5萬(房租)÷5千×100萬=500萬
→如果你有一筆自備款,並向銀行貸款500萬,每個月繳2.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的房子。

◎第一次買房,就要懂得挑出「增值好房」
不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款,總價、坪數、屋齡、地點,也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房,不一定要完全符合自己的期望,慢慢挑、仔細選一間優質小房,照顧好自己的房子,同時關注房市行情,待房價上漲,隨著自己人生中不同階段的需求,小賺之餘加上積蓄,讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅!

▲ 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題
(1)未來十年,你想過怎樣的生活?
(2)透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋?
(3)住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?
(4)你選擇和誰住得近一點?
(5)你的自備款來自何方?

→據統計,全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素,有將近25%都是「價格」,其次是「生活機能」佔20%,「家人需求」則佔了近18%,近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」;如何用好價錢買到好的生活環境,甚至買下未來的增值空間,除了多看物件、多比較,同時增加自己的經驗值外,選擇市中心的增值空間較高,如果同樣的價錢,想買郊區、多點空間,則需要注意交通替代性和話題性:未來是否有公共建設計畫等等。

▲ 買賣房屋時,最常遇到的6大問題!看仔細才不吃虧
(1)買房子,該準備多少錢?
準備比房屋總價3成再多一點的自備款,選擇適合自己經濟狀況的房貸類型;除了買新家具和裝潢費用之外,契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等,找到好的代書,可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚,絕不讓你手忙腳亂。

(2)看房子,該注意哪些問題?
除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外,也要留意常被忽略的迷思的盲點:跟著捷運買,不一定就是好房保證;買屋送車位,不一定就是賺到。除此之外,選擇不同時間點看屋,可以發覺不同的狀況,避免之後有可能發生的糾紛。

(3)怎麼找到好房仲?
品牌、經驗、口碑,這是三個評判房仲的基準,大型的全國連鎖體系是多數人的首選,不過在地長久耕耘也很重要;最怕招架不住房仲的話術,其實只要從細節去思考房屋的真實狀況,上實價登錄網站查詢,就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。

(4)簽約交屋前,如何確保自己的權益?
清楚買屋步驟和履約保證流程,以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業,再次確認並檢查屋況。記住:所有的事情,都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清,當然,如果你是買中古屋,也要好好和賣家(原屋主)結清費用。

(5)房子怎麼賣才能穩賺不賠?
先確認自己的房子自售有利,或者委託房仲較快?其次,買家都喜歡撿到便宜的感覺,先了解自己房子的身價,再花點小錢做一些美化及修繕,給買家好的第一印象,也讓自己有開價的優勢。

(6)如何避免8個最常見的買賣糾紛?
買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛,該如何避免?如果真的遇上之後,該如何解決?最主要的預防方式,就是在不同時間去看屋;再決定簽約前,再花時間看看附近社區的環境。多花時間,就能避免大部分的問題!

▲    用夢幻價格,買到增值好屋,該怎麼做?
◎學會看實價登錄網站和謄本
△實價登錄網站:幫你掌握房屋的真正價值
→到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站,或各家房仲業者的公司網站,都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價,不會被銷售人員牽著鼻子走。

△謄本透露的訊息:房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少
→房屋謄本上有很多訊息,如果登記日期和出售日期很接近,屋主是投資客的機率就很高;投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售,自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況,就能為自己議得更好的價碼。

◎和管理員聊聊天,了解自己的鄰居
千金難買好鄰居,先打聽清楚左鄰右舍的習慣,住戶的背景,作息是否正常,樓梯間是否有人定期清掃……等等,免得搬進去之後才後悔莫及。

◎一次砍價300萬,不如每坪議價85折
△找出周遭環境中可殺價的根據
聽到殺價,沒有賣家會乖乖被宰,先從每坪開始議價,再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施,爭取每坪的折扣,東折西讓下來,往往會得到你想要的成交數字。

△態度是決定價格和優惠的關鍵
沒有一間房子是十全十美,聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人,但千萬記住,一味的挑剔只會讓氣氛變僵,表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛,有很大的機會獲得額外的家具,省下一筆開銷,更有可能獲得賣家自動砍價 。

本書特色
★ 各大媒體公認的房產專家首度出書!
最受媒體歡迎的房市達人,教你買一間會賺錢的好房。

★第一次就買到增值好房祕訣大公開!
避開新手外行容易忽略的要點,剖析投資客的看房祕訣。

★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題,完全解答!
關鍵6個問題,貸款、看屋、買屋流程,一本就搞懂。

★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢
嫌惡設施、漏水屋通通OUT!7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。

 

作者簡介
徐佳馨【最受信賴的房產專家】


▲ 輔仁大學大眾傳播研究所碩士,世新大學廣電系電視組學士。

▲ 學傳播卻因緣際會來到房產業,靠著自修、上課與不斷累積的經驗值,從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥,到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動,與買賣當中牽涉的複雜法規。

▲現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人,先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家,TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。

媒體推薦

‧理財生活通達人   夏韻芬
‧房仲公會全國聯合會理事長   李同榮

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劃線註記

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    當銀行核准房貸申請,同意把錢借給貸款人,雙方必須簽訂借貸契約,這個動作稱為對保。
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    根據地政三法,辦竣所有權移轉登記30日內,必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊;如果透過代書或不動產房仲業者,這兩者有申報登錄的義務;若未透過這兩者,由買方負責申報。
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    內政部地政司的不動產交易實價登錄網站、各家房仲業者的公司網站,都可以查到區域成交行情
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    郊區的房價多半較穩定,飆漲主要得仰賴重大建設
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    從增值角度考量,市中心比郊區具有優勢
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