大師輕鬆讀270:房地產翻出一億人生

  • 出版日期:2012/02/01
  • 語言:繁體中文
  • 字數: 18,445
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無論景氣好壞,只要了解市場循環,用小錢加上創意,你也能成為房市大亨!

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  • 詳細書訊

    本期目錄:

    階段1:在房市賺大錢
    階段2:為成功打地基
    階段3:創造房地產財富

    主題看板:

    靠房地產獲利(Cash in on Real Estate)

    房地產是邁向個人財務自由最快速、容易又安全的方法之一。只要了解市場的走勢,再順勢調整投資策略,不論房市看漲或看跌,都能夠獲利。

    美國房地產大亨唐納‧川普(Donald Trump)就是一名代表性人物,最讓人稱頌的就是他精準的眼光和造勢的能力。例如他在1980年代初期房地產最低迷的時期,以100萬美元的超低價,從一家香港公司手中買下在紐約華爾街的一棟商用大廈,10年後,這棟大樓的價格增值了上千倍。川普推銷房地產時,最擅長運用自己名字的品牌,先與名人達成交易,再利用這些名人吸引更多的客戶。每當川普的房地產推不動時,他就開始舉辦宴會,讓潛在客戶和各界名人有機會接觸,利用虛榮感讓客戶掏出支票。再賣不出去,川普就直接調高售價,製造限量感,反而能引起搶購旋風。

    美國房地產女大亨芭芭拉‧柯克蘭(Barbara Corcoran)創辦的柯克蘭集團營業額超過20億美元,在紐約房地產業位居要角。她在所寫的《媽媽教我這樣做》(Use What You’ve Got)中指出高明的銷售技巧不外是隱惡揚善,重點是讓人欣賞自己的優點。她所出租的公寓,面積不比其他同期登廣告的數百戶公寓大,然而她在起居室與用餐區之間立一面牆,把一間臥房加上一間私人房,這樣做讓顧客把焦點集中在更多隔間的好處上,引起的熱烈迴響遠高於她所付出的廣告費。此外,柯克蘭也善於運用媒體的力量,舉辦一日特賣會或為物件取一個特別的名稱來吸引買氣。媒體報導不只是免費的,而且能增加可信度。當柯克蘭發現瑪丹娜在找房子時,立刻整理一份房子的清單,其中包含名流重視的基本條件:寬敞、安全、視野良好,她將清單寄給媒體,也得到機會參加CNN的談話性節目,市場一致認為瑪丹娜是柯克蘭的客戶,因此獲得更多其他名人的青睞。

    不用頭期款(No Money Down)

    在英文中分期付款的頭期款是down payment,而不需先付頭期款是no down payment,也可以說no money down。投資房地產最棒的地方之一,就是可以用許多不同的方法來達成交易。只要發揮創意,不需要動用自己半毛錢就能買下房地產。

    2007年美國購屋頭期款的平均值是房價的9%,而非過去的20%,有29%的買主根本不付頭期款。新種類的房貸讓許多買主只需付一點頭期款,或根本不用付,也可藉由重新貸款從房屋淨值獲利。許多房貸類型,例如只付利息的房貸、貸二胎還一胎貸款等,代表屋主不必償還他們的房貸。是否要真正擁有房屋變成取決於房價是否上漲,如果房價上升就變成屋主;如果房價下跌,他們的第一選擇是法拍,把房屋還給銀行。

    「把我丟在任何一個城市,拿走我的皮包,只要給我100美元,我就能夠在72小時內買到一流的房地產,而且不用頭期款。」這是房地產大師羅伯‧艾倫(Robert G. Allen)出版他第一本書《零頭期款》(Nothing Down)時所發的新聞稿。當時媒體接受艾倫的建議,只給他100美元,再讓他隨機到任一個城市,派出記者全程報導他的每一個步驟。艾倫果然在72小時內買了幾件房地產。艾倫也教大家運用房地產投資的槓桿作用,例如付了10%的頭期款購買價值20萬美元的房子,一年後房子上漲了5%,價值變成21萬美元。付出的2萬美元和借來的18萬美元都發揮了槓桿作用;2萬美元的投資賺了1萬美元,投資報酬率為50%。在房地產價值上漲時,等於是用別人的錢在創造投資報酬率。

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    購買後可以劃線與撰寫書評
    • 如果找到合適的物件,而且價錢也合理,那麼就可以想出適當的策略來配合目前的循環區段,放手去做。
    • 開始分析目標物件的相關成本。看的時候要仔細,開始估算要進行哪些工程整修這個物件,然後針對每個物件訂出自己打算支付的最大開銷。做這些功課時要有耐性,往往要研究超過50個物件以上,才能找到幾個值得投資的物件。
    • 來就要做功課。研究自己要在哪些地方做投資,尋找待售的物件並了解價格,還要研究居住地附近有哪些很搶手、或即將成為大熱門的地段。然後開始向房仲業者請益,了解最新狀況。
    • 想靠房地產賺錢最普遍的方法,就是買進房地產,在等待市場行情翻轉的同時把房子租出去,然後幾年後轉手獲利。在等候的這段時間,你大概會想把房子出租,用以賺取足夠現金來付房貸。 50你可以自己管理出租的物件,也可以聘請物業管理公司幫你管理(這些公司大多收取租金收入的5%到10%作為報酬)。
    • 地,這方面的投資也必須在事前做好功課。要做的功課有: ■學會做產權調查,這樣就能得知哪些房地產欠稅未繳。 ■尋求活躍於該地段房仲業者的意見。
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